Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо
СОДЕРЖАНИЕ
26 ноября 2019

Содержание

Преимущественное право покупки доли в ООО

Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

Преимущественное право покупки доли в ООО гарантировано действующим гражданским законодательством и предоставляется учредителям общества в порядке и при условиях, установленных ГК РФ и внутренними документами предприятия.

ООО – форма организации деятельности, пользующаяся популярностью среди представителей бизнеса, как малого, так и среднего. В создании предприятия может принимать участие как один участник, так и несколько.

Главное, чтобы максимальное число учредителей не превышало 50 человек. Каждый член общества имеет свою часть в УК компании. От размера доли зависит величина дивидендов.

Чем больше денег было вложено при создании предприятия, тем больше дивиденды.

Обратите внимание

Ограничений, касающихся вывода и принятия новых участников, законом не установлено, поэтому любой основатель общества вправе покинуть состав учредителей и продать свою часть активов. При этом остальные учредители имеют право преимущественной покупки этой доли.

Важно! В случае отчуждения части ООО учредитель, чье право на совершение покупки в преимущественном порядке не было учтено, может обратиться в суд и оспорить законность заключенной сделки.

В статье представлена детальная информация об особенностях реализации права преимущественной покупки доли. Вместе с этим вы сможете узнать, как оформить отказ от преимущественного права покупки доли ООО и можно ли его продать другому лицу.

Кому принадлежит право преимущества, его предназначение

Часть капитала компании, принадлежащая одному из основателей общества, может быть передана стороннему лицу/лицам без особых ограничений. Если участник ООО принял решение распорядиться своей долей путем ее отчуждения, он вполне может реализовать свои намерения. Исключения составляют случаи, когда продажа доли УК запрещена учредительными документами общества.

Для защиты прав других членов ООО законодателем была разработана норма, благодаря которой последние получили право купить долю в преимущественном порядке.

Перед тем, как реализовать задуманное отчуждатель обязан уведомить остальных участников ООО о своем решении и предложить им приобрести его часть.

Если они от покупки отказываются, можно свободно переходить к следующему этапу, а именно к продаже доли.

Последствиями несоблюдения права может стать обращение пострадавшей стороны в суд со следующими требованиями:

  • признать сделку недействительной;
  • перевести право на заключение сделки на себя.
  • Право предоставляется:

    • всем участникам общества, имеющим долю в активах ООО;
    • непосредственно организации (при условии, что пункты, подтверждающие наличие права у ООО, зафиксированы во внутренних документах предприятия).

    Полезно знать! Как правило, право покупки доли в УК ООО в преимущественном порядке организация получает тогда, когда учредители общества от его использования отказались.

    К основным условиям отчуждения части УК относят:

    • наличие материалов, подтверждающих факт отказа других основателей ООО от приобретения отчуждаемой доли;
    • другие члены ООО проигнорировали предложение купить часть активов в преимущественном порядке.

    Согласно законодательству, в частности статье 21 закона «Об ООО» (далее просто закона), уступка или продажа преимущественного права покупки доли в ООО другому лицу запрещена.

    Основные нюансы реализации права учредители могут оговорить и зафиксировать в уставе общества. Как правило, фиксации подлежат такие пункты:

    • условия отчуждения доли должны быть одинаковыми как для покупателей со стороны, так и для учредителей;
    • стоимость части устанавливается заранее и является неизменной.

    Соблюдение рассматриваемого права необходимо учитывать не только в случае продажи, но и при заключении договора мены. Данное правило установлено гражданским законодательством.

    Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

    Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

    или по телефону:

    • Москва и область: +7-499-350-82-48
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-46-73

    Когда преимущественного права покупки нет

    Право преимущественной покупки возникает у учредителей не во всех случаях, а лишь в тех, когда передача доли происходит на основании возмездного договора.

    К таковым относят:

    • купля-продажа;
    • договор мены.

    Если часть передается стороннему лицу по наследству или на основании договора дарения, никаких преимуществ в получении доли нет. Получателями являются наследники или одаряемые лица. Процедура перехода доли происходит в порядке, предусмотренном соответствующими нормативно-правовыми актами.

    Если на долю одного из участников обращено взыскание, остальные вправе выплатить задолженность кредитору и, таким образом, получить оспариваемую часть в свою собственность.

    Основаниями для обращения взыскания, как правило, являются:

    • решение суда;
    • договоры, в которых доля ООО выступает залогом.

    Если учредители не выявили желания выкупить часть, она подлежит реализации с публичных торгов. На данном этапе возможность воспользоваться преимуществом основателям ООО не предоставляется.

    Важно! Согласно закону право преимущества (ПП) работает только при условии отчуждения доли сторонним лицам, которые не входят в состав учредителей ООО и не являются владельцами его капитала.

    Если сторонами сделки выступают участники одного и того же общества, преимуществ в покупке никому не предоставляется. Все учредители в данном случае имеют равные права. Продавец вправе сам принимать решение, кому из них передать свою долю.

    Установление стоимости доли

    Детальное изучение закона, а также соответствующих норм ГК РФ дает основание полагать, что продажа доли в ООО с учетом ПП осуществляется путем заключения сделки.

    Одним из вариантов обеспечения ПП для участников ООО является установление стоимости доли в учредительных документах заблаговременно. Зафиксированная в уставе цена должна быть одинаковой для всех членов общества. Что касается сторонних покупателей, то ценовая политика для них может несколько отличаться. Стоимость может быть выше, но не ниже.

    Если в уставе предусмотрено преимущество и для ООО, то цена доли для общества, как правило, устанавливается выше, чем для других покупателей.

    Цена устанавливается с учетом следующих требований:

    • она может быть выражена в твердой денежной сумме;
    • цена может быть выражена в виде части от чистой прибыли, балансовой стоимости или стоимости чистых активов.

    Наличие в уставе пункта, посвященного стоимости доли, гарантирует учредителям ПП на покупку. Это является своеобразной страховкой, позволяющей участникам общества быть уверенным в том, что их право не будет нарушено.

    Уставом может быть предусмотрена возможность купить часть доли. Однако, как показывает судебная практика, отчуждение доли третьим лицам в таком случае не являлось нарушением ПП. Как правило, суды обосновывают такое решение тем, что учредитель не выявил желания приобрести всю долю полностью (а лишь часть), поэтому она была приобретена сторонним лицом.

    В соответствии с предписаниями закона заявленная третьим лицам стоимость доли не может быть ниже той, что установлена в уставных документах общества. Несоблюдение данного требования является основанием для подачи искового заявления и рассмотрения дела в суде.

    Уведомление других членов ООО о продаже доли

    Приняв решение о продаже своей доли, учредитель должен известить о своем намерении других участников общества. Сделать это нужно путем направления соответствующего уведомления соучастникам в письменной форме. Устное извещение о намерении продать часть в ООО не имеет юридической силы и не рассматривается, как предложение приобрести реализуемую долю.

    Извещение соучредителей осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством.

    Реализация процедуры пошагово:

  • составление письменного уведомления, содержащего сведения о решении учредителя продать свою часть в ООО;
  • Помимо этого, документ должен включать информацию обо всех участниках общества, кроме уведомителя, обладающих ПП при покупке. Если в соответствии с уставом организация также имеет право на приобретение отчуждаемой доли, об этом необходимо указать в тексте извещения. Обязательным реквизитом документа является цена доли. Стоимость определяется с учетом устава и законодательных требований.

  • оформление извещения с учетом норм и правил;
  • Документы подобного рода подлежат нотариальному удостоверению. Отсутствие подписи нотариуса дает основание расценивать извещение как недействительное. Уведомление должно быть подписано составителем и содержать сведения о дате составления.

  • направление уведомления с предложением покупки другим участникам общества, а в предусмотренных случаях и ООО.
  • Способы передачи извещения:

    • личное вручение каждому учредителю или уполномоченному лицу под подпись;
    • отправка документа по почте. Письмо должно содержать опись вложения и отправляться с уведомлением о вручении.

    Обратите внимание! Предложение о покупке доли считается полученным с момента вручения уведомления адресату. Если учредитель-продавец передумает продавать свою долю, он может отозвать оферту.

    Сделать это можно до того момента, когда извещение дойдет до адресатов и будет ними получено.

    Если данный срок пропущен, и предложение уже дошло до пункта назначения, отозвать его можно только в случае согласия остальных участников ООО, если другое не установлено уставом.

    Как избежать недействительности сделки

    Как уже было сказано ранее, сделка по продаже доли в ООО может быть признана недействительной, если ее заключение произошло с нарушением ПП покупки других учредителей.

    Чтобы максимально снизить риски, связанные с оспариванием сделок подобного рода, нужно следовать такому алгоритму:

    • корректно составить извещение, заверить его у нотариуса и отправить соучредителям и непосредственно ООО;
    • дождаться ответа от получателей. Как правило, это занимает не более месяца с момента вручения уведомления.

    Только спустя 30 дней с момента получения оферты учредитель-продавец может продать свою долю при таких условиях:

    • соучредители отказались от покупки доли. Оформить отказ от приобретения доли можно до истечения 30-дневного срока. Для этого необходимо составить специальное заявление и заверить его у нотариуса;
    • получив извещения, адресаты проигнорировали предложение и никак не отреагировали на оферту.

    Важно! Стоимость доли, заявленная третьим лицам, не может быть ниже той, которая определена уставом. 

    Фактический переход права собственности на долю в ООО происходит не с момента заключения сделки, а с момента регистрации факта продажи в органе налоговой службы. Отчуждение части в уставном капитале подлежит фиксации в ЕГРЮЛ. Именно после внесения сведений в данный регистр покупатель становится полноправным владельцем доли и может распоряжаться нею по своему усмотрению.

    Процедура отчуждения доли, требования к оформлению сделки

    К основным требованиям к оформлению сделки относят:

    • соблюдение правил оформления оферты, в числе которых ее нотариальное удостоверение;
    • основанием для заключения сделки является договор купли-продажи. Документ должен содержать дату ее заключения и подписи сторон;
    • нотариальное удостоверение сделки.

    Нотариус вправе заверить сделку только в случае представления учредителем документов, подтверждающих его право собственности на долю, являющуюся предметом отчуждения.

    Таким документом может быть:

    • договор купли-продажи, другие договоры, свидетельствующие о переходе права собственности на долю в ООО к учредителю;
    • решение единственного участника общества о его создании;
    • соглашение об учреждении ООО, если основателей несколько;
    • документы, подтверждающие получение доли по наследству;
    • решение учредителей в форме протокола;
    • решение суда.

    С 2016 года заявку о внесении изменений в ЕГРЮЛ подает не приобретатель доли, а нотариус, оформивший и удостоверивший сделку. Заявление подается в электронном виде в течение трех дней с момента заверки сделки.

    Как обойти преимущественное право покупки

    Единственным вариантом обойти преимущественное право покупки и передать долю не учредителю ООО, а лицу со стороны, является оформление безвозмездной сделки. Как показывает судебная практика, передача доли в ООО таким образом считается вполне правомерной и, как правило, не оспаривается.

    Не стоит путать безвозмездную сделку, особенностью которой является передача благ, не требующая оплаты, с притворной сделкой. Такая сделка оформляется с целью скрыть факт продажи, чтобы обойти право преимущественной покупки.

    Установление запрета на продажу доли

    Согласно закону «Об ООО» учредители общества могут установить в уставных документах запрет на отчуждение доли. Вместе с этим устав может включать в себя и ряд других ограничений и требований.

    К таковым относят:

    • ограничения относительно размера доли;
    • запрет на изменение долевого соотношения;
    • требование о получении согласия других участников ООО на отчуждение доли.

    Ограничения, касающиеся стоимости доли

    Ограничения, касающиеся цены доли, законодательством не предусмотрены. Однако их могут установить сами учредители путем внесения соответствующего пункта в устав ООО.

    При продаже доли участники общества обязаны придерживаться пунктов устава. Несоблюдение данного правила может стать причиной судебного разбирательства.

    Гарантия защиты преимущественного права

    Закон гарантирует защиту преимущественного права учредителей на покупку доли. В случае его нарушения пострадавшая сторона вправе требовать признания сделки недействительной в судебном  порядке.

    Под нарушением права подразумевается:

    • несоблюдение отчуждателем требования об извещении других учредителей о продаже доли;
    • стоимость доли, предложенная учредителям, превышает ту, которая установлена в уставе или заявлена третьим лицам.

    Условия подачи иска:

    • заявление должно быть составлено с учетом требований процессуального законодательства;
    • истец должен зачислить на депозит суда сумму, равную цене сделки.

    Срок исковой давности по делам о переводе на истца прав и обязанностей по оспариваемой сделке составляет 3 месяца. Истечение срока начинается в тот момент, когда заявитель узнал о факте нарушения своего права.

    Преимущественное право покупки доли в ООО

    Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

    Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты

    Защита преимущественного права

    В каких случаях правило преимущественной покупки не работает

    Определение цены доли заранее

    Извещение о продаже доли

    Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права

    Порядок оформления сделки

    Возможно ли обойти право преимущественной покупки

    Запрет на отчуждение доли

    Ограничение цены

    Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты 

    Доля в уставном капитале может свободно продаваться третьим лицам, если иные правила не предусмотрены в учредительном документе ООО (п. 1 ст. 93 Гражданского кодекса РФ).

    Для защиты прав учредителя законодатель ввел обязанность участника-продавца предложить ее сначала прочим участникам и только затем (если сделка с одним из них не состоялась) любым посторонним лицам.

    Данной обязанности корреспондирует право участников общества в случае нарушения этой обязанности требовать перевода сделки на себя. Указанный механизм и называют правом преимущественной покупки.

    Важно

    Обладают им участники и сама организация (последняя — при наличии закрепленного в уставе правомочия), причем исключительно в случае, если учредители не сочли возможным использовать данное право (абз. 2 ч. 2 ст.

     93 ГК РФ). Субъективное право продать свою долю посторонним лицам появляется у учредителя тогда, когда субъекты преимущественного права отказались его реализовывать либо не ответили на предложение купить долю.

     

    ВАЖНО! Возможность уступить свои преимущественные права другому лицу прямо запрещает п. 4 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон об ООО). 

    Законодательством установлены некоторые особенности реализации преимущественного права:

    • условия (в т. ч. цена) предложения участникам по общему правилу аналогичны условиям предложения третьим лицам;
    • участники могут заблаговременно предусмотреть условия предложения в уставе. 

    В п. 5 ст. 250 ГК РФ оговаривается обязательность соблюдения преимущественного права и в случае намерения участника ООО заключить с третьим лицом договор мены на долю в обществе.

    Предметом дальнейшего рассмотрения будут условия соблюдения, механизмы защиты и реализации вышеуказанного правового института.

    Защита преимущественного права 

    Если сделка была заключена с нарушением преимущественных прав учредителей (к примеру, им была выставлена оферта с ценой больше, чем в предложении третьему лицу), у последних есть основания для направления иска к продавцу (с требованием перевести на истца права и обязанности по оспариваемой сделке).

    Обязательное условие рассмотрения такого иска — перечисление истцом на депозит суда цены переводимой сделки (или цены, указанной в извещении, полученном субъектами преимущественного права).

    Такие требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом на протяжении 3 месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Исходя из положений ч. 1 ст.

     200 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицу становится известно о нарушении его прав. 

    В каких случаях правило преимущественной покупки не работает 

    Использовать преимущественное право можно только тогда, когда предполагается продажа/мена доли. Во всех случаях, когда доля передается безвозмездно, в соответствии с положениями ст. 734 ГК РФ оно не применяется. Таким образом, правило преимущественной покупки не работает при дарении и наследовании. 

    ВАЖНО! Если на долю одного из учредителей обращается взыскание в судебном или внесудебном (по договору залога) порядке, общество вправе выплатить кредиторам ее действительную стоимость. 

    Если такая выплата не будет произведена, доля реализуется с публичных торгов, где преимущественное право выкупа не применяется (ст. 25 закона об ООО). 

    Совет

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право приобрести долю возникает, только если она предлагается посторонним лицам. Если доля продается участнику, преимущественное право перед другими учредителями не действует (п. 4 ст. 21 закона об ООО). 

    Если на долю претендуют сразу несколько учредителей, продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению. 

    Определение цены доли заранее 

    Анализируя нормы ст. 93 ГК РФ и ст. 21 закона об ООО, можно прийти к выводу, что преимущественное право приобрести отчуждаемую долю в ООО реализуется путем заключения сделки.

    Для того чтобы обеспечить учредителям преимущества при приобретении доли, можно зафиксировать цену ее продажи в уставе. В таком случае приобретать долю можно будет не по той цене, по которой она предлагается третьим лицам. Стоимость доли для всех участников в этом случае должна быть равной. Для общества можно установить цену более высокую, чем для учредителей (п. 4 ст. 21 закона об ООО).

    Цена, по которой доля может быть продана, устанавливается:

    • В твердом денежном выражении.
    • В зависимости от определенных критериев, которые определяют стоимость доли. Это может быть стоимость чистых активов, балансовая стоимость, чистая прибыль и т. д. 

    ВАЖНО! Закрепление стоимости доли в уставе позволяет застраховать оставшихся учредителей от чрезмерно высокой цены и попытки обойти их преимущественные права. 

    Посторонним лицам доля может предлагаться по цене не ниже установленной в уставе (п. 7 ст. 21 закона об ООО).

    В качестве дополнительных гарантий в уставе может быть предусмотрена возможность приобрести долю не полностью.

    Однако из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что преимущественное право на покупку части доли подлежит защите только в случае, если продавец реализовал именно указанную часть доли.

    Продажа доли полностью при наличии желания участника ООО приобрести только ее часть не признается судами нарушением преимущественного права (постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2011 по делу № А72-6793/2010). 

    Извещение о продаже доли 

    Руководствуясь п. 2 ст. 250 ГК РФ, собственник доли, намереваясь продать ее посторонним лицам, должен письменно поставить в известность об этом соучастников долевой собственности. Аналогичную обязанность устанавливает и п. 5 ст. 21 закона об ООО.

    Порядок, в котором учредитель, продающий свою долю, должен известить об этом общество и других учредителей, следующий:

    • Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца. Указать следует и общество, если право на приобретение доли закреплено за ним в уставе. В извещении также указывается цена продажи доли и другие условия сделки.
    • Составить документ с учетом всех требований, предъявляемых к документам, подлежащим нотариальному заверению, поскольку данная оферта заверяется нотариусом.
    • Направить оферту обществу. Ее можно вручить под подпись уполномоченному лицу или отправить почтой. Почтовое отправление должно быть сделано с описью вложения и отправлено с уведомлением о вручении. 

    ВАЖНО! Оферта будет считаться врученной с того момента, когда общество ее получило. 

    Неполученной оферта будет считаться в том случае, если она отозвана учредителем до ее получения, о чем составляется дополнительное извещение. Если оферта поступит в общество, с этого момента отозвать ее можно будет только при согласии всех учредителей, если другие условия ее отзыва не установлены в уставе (п. 5 ст. 21 закона об ООО). 

    Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права 

    Для снижения риска оспаривания сделки при отчуждении доли необходимо действовать по следующему алгоритму:

  • Направить обществу и участникам извещение (оферту) о продаже доли в порядке, описанном выше.
  • Дождаться акцепта оферты (в пределах 30 дней после ее получения).
  • Если учредители и общество отказались приобретать долю или промолчали, можно продать ее посторонним лицам по цене не ниже той, которая указана в извещении-оферте (п. 7 ст. 21 закона об ООО). 
  • Переход доли происходит после того, как соответствующая запись будет внесена налоговым органом в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона об ООО). Нотариальная заверка договора об отчуждении доли не влечет перехода прав на долю. 

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право можно прекратить и ранее установленного в законе срока (30 дней).

    Обратите внимание

    Для этого обладатели преимущественного права должны составить и заверить у нотариуса заявления об отказе от своих преимущественных прав.

    Заявления участников направляются в адрес общества, а последнее, приобщив к ним при необходимости и свой нотариально заверенный отказ, передает все заявления участнику — продавцу доли. 

    Порядок оформления сделки 

    Продажа доли ООО

    Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

    Договор купли-продажи доли ООО, в обязательном порядке заверяемый нотариусом, не требует внесения изменения в учредительные документы юридического лица. При этом покупателем может выступать как другой участник, так и третье лицо. Впоследствии он занимает место продавца.

    Есть ряд формальностей, несоблюдение которых, как и отсутствие нотариального заверения, делают сделку недействительной.

    Это соблюдение порядка преимущественного права покупки доли другими участниками и, если это предусмотрено уставном, самим обществом при продаже постороннему лицу.

    Для соблюдения их прав следует направить оферту всем участникам через общество и самому обществу о продаже доли, а затем получить их письменные отказы воспользоваться своим правом.

    Предложение о продаже направляется не только участникам, но и на адрес самого ООО. В оферте указывается размер продаваемой доли и её цена. У остальных участников имеется 30 дней на принятие решения, чтобы воспользоваться правом купить или отказаться от покупки доли.

    После получения отказа от всех участников и самого юридического лица продавец может продать свою долю другим лицам, как физическим, так и юридическим. Нарушение этого условия, а также неполучение согласия хотя бы одного из участников может, привести к тому, что продажа будет оспорена через суд.

    Если сделка совершается между участниками, то нет нужды получать отказы прочих учредителей. Если, разумеется, такое требование не предусмотрено в уставе. Там же может быть прописан и прямой запрет на продажу доли третьему лицу. В таком случае контрагентом будет только другой участник или само общество.

    Если продавец доли – физическое лицо, состоящее в официальном браке, то второй супруг должен дать своё согласие на сделку по отчуждению. Такое согласие, как и документ о том, что участник в браке не состоит, заверяется нотариусом.

    Шаг 2. Документы для продажи доли ООО при нотариальном сопровождении сделки

    Удостоверение сделки у нотариуса требует обязательного присутствия продавца и покупателя или же их представителей. Для визита необходимо подготовить:

    • заявление Р14001;
    • выписку из списка участников;
    • сам договор купли-продажи доли ООО;
    • оферту, направляемую участникам;
    • отказы от преимущественного права от всех участников (если продажа доли осуществляется третьему лицу);
    • справку об отказе общества от приобретения доли;
    • справку об оплате уставного капитала;
    • согласие супругов или заявление об отсутствии зарегистрированного брака, брачный договор (если он имеется);
    • подтверждающий оплату покупателем доли по договору документ (расписка, приходный или расходный кассовый ордер или платежное поручение).

    Также необходимы:

    • свежая выписка из ЕГРЮЛ. Некоторые нотариусы предпочитают получать их сами онлайн. Уточнить это можно перед визитом;
    • свидетельство о государственной регистрации общества;
    • свидетельство о постановке общества на учёт в налоговом органе;
    • устав в последней редакции или устав со всеми листами изменений и свидетельствами о регистрации изменений;
    • документы, подтверждающие полномочия руководителя общества (решение или протокол общего собрания о назначении руководителя, приказ о вступлении руководителя в должность, трудовой договор с руководителем);
    • для физического лица — паспорт; для покупателя юридического лица — регистрационные документы и подтверждение полномочий представителя.

    Как реализуется преимущественное право при купле-продаже доли

    Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

    Оглавление:

    Как прекратить членство в ООО? Если с ИП всё просто – процедура закрытия элементарна – то сложить с себя полномочия учредителя ООО гораздо сложнее. Поскольку уставной капитал Общества разделён между его членами, перед выходом из организации участнику придётся избавиться от своей доли. Закон предоставляет возможность сделать это тремя способами:

    • подарить долю, заключив соответствующий договор;
    • продать долю третьему лицу;
    • продать её бывшим партнёрам через преимущественное право покупки.

    Разберём более подробно третий вариант, как наиболее удобный и выгодный для всех участников.

    Что такое преимущественное право при купле-продаже доли?

    По сути, это право других участников ООО на «внеочередное» приобретение доли выходящего из Общества участника.

    В соответствии с преимущественным правом партнёры-учредители могут купить эту долю либо по стандартной цене (предложенной третьему лицу), либо по той цене, которая была изначально зафиксирована в Уставе Общества.

    Важно

    Возникает преимущественное право непосредственно после того, как участник публично объявляет о своём намерении продать долю третьему лицу.

    У способа выхода из ООО путём продажи доли по преимущественному праву есть два преимущества:

    • не нужно удостоверять сделку купли-продажи нотариально – достаточно заполнить заявление по специальной форме;
    • можно установить любую цену по договорённости.

    Остановимся на втором пункте подробнее.

    Стоимость продажи доли

    Дело в том, что при стандартном способе выхода из ООО стоимость доли не изменяется – она фиксирована. При продаже по преимущественному праву участник-продавец вправе изменять конечную цену доли.

    Цена при этом может не совпадать с реальной стоимостью доли в УК (уставном капитале).

    Она может быть даже меньше номинала – фактически, участники имеют право назначить абсолютно любую цену по договорённости и указать её в договоре купли-продажи в качестве конечной.

    Впрочем, итоговая цена часто фиксируется в Уставе (если учредители были достаточно предусмотрительны в период регистрации Общества). В Уставе цена может устанавливаться:

    • на основании одного из определяющих критериев (балансовой стоимости активов ООО, стоимости чистых активов, чистой прибыли компании и т.д.);
    • в виде фиксированной суммы.

    Нормативная база: о чём говорит закон?

    Особенности использования преимущественного права при купле-продаже доли регулируются как законодательно, так и коллегиально. С одной стороны, есть ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

    С другой – все основные положения содержатся в Уставе ООО (или, по крайней мере, должны там содержаться). Однако в ФЗ есть лишь общие директивы, которые слабо помогают при разрешении конкретных ситуаций.

    Именно поэтому ориентироваться нужно прежде всего на Устав.

    Срок реализации преимущественного права ограничен. Как гласит Федеральный закон, участники ООО могут воспользоваться этим правом в течение 30 дней с момента объявления их партнёром о выходе из Общества. Вместе с тем в Уставе может быть предусмотрен иной, более продолжительный срок. Теоретически – даже неограниченный.

    Участник может на законных основаниях отказаться от использования преимущественного права. Для этого ему потребуется составить в письменной форме соответствующее заявление, которое нужно будет заверить у нотариуса.

    Продать долю можно как одному из участников, так и нескольким (либо всем). Если долю будет приобретать только один участник, его партнёры должны написать отказ от использования преимущественного права. Отказ оформляется в виде заявления, подписи на котором должны быть засвидетельствованы нотариусом.

    Чтобы приступить к процедуре продажи доли, участник должен отправить в ООО оферту.

    Подготовка документов

    Для оформления сделки и исключения участника из ООО потребуется собрать достаточно объёмный пакет документов. Он включает в себя следующие бумаги:

    • Устав Общества в последней редакции с учётом всех когда-либо внесённых изменений и дополнений;
    • справка о том, что данная редакция Устава – действующая;
    • свидетельство ОГРН о гос. регистрации компании;
    • свидетельство ИНН о постановке на налоговый учёт;
    • Протокол о назначении генерального директора на должность;
    • список участников ООО;
    • уведомление о намерении продать долю;
    • оферта с условиями продажи и установленной ценой (оферта подаётся в виде извещения либо предложения);
    • акцепт оферты (подаётся в виде письма либо заявления);
    • документы, которые подтверждают, что отчуждаемая доля действительно принадлежит продавцу.

    Остановимся подробнее на последнем пункте. Основной акт, подтверждающий принадлежность участнику доли – выписка из ЕГРЮЛ. Но одной выписки недостаточно. В комплекте с ней нужно предоставить один из следующих документов:

    • нотариально заверенная копия договора купли-продажи;
    • копия свидетельства о праве (собственности, на наследство и т.д.);
    • решение о создании Общества;
    • учредительный договор ООО.

    Как видим, комплект бумаг солидный. Очень важно правильно их подготовить и оформить: малейшая ошибка, техническая неточность или фактическая неясность могут стать причиной отказа в регистрации изменения состава участников. Проще всего воспользоваться услугами хорошего юриста, который проконсультирует стороны по вопросам «бумажной волокиты» (либо оформит все документы сам).

    Финальная стадия «документального» этапа – заполнение заявления «о внесении изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРЮЛ». Заявление заполняется участником-продавцом по форме № Р14001.

    Обратите внимание, что на этом заявлении обязательно должна стоять печать нотариуса. Не требуется заверять нотариально только сам договор-купли продажи, а вот неподтверждённое заявление в налоговой просто не примут.

    Преимущественное право при купле-продаже доли в ООО: порядок реализации

    Давайте структурируем всё сказанное выше и обозначим все этапы процедуры продажи доли (и, соответственно, выхода участника-продавца из ООО).

  • На первом этапе участник, желающий покинуть своё ООО, составляет оферту. В оферте он должен указать цену доли и условия продажи (выставленные условия при этом не должны противоречить положениям Устава).
  • На втором этапе участник отправляет оферту другим участникам. Таким образом он информирует их о том, что они могут воспользоваться преимущественным правом и забрать себе долю. Оферта (обычно в форме извещения) адресуется всему Обществу в целом, даже если продавец уже знает, кому именно он продаст свою частичку компании.
  • Третий этап – получение от участников акцепта. Если доля продаётся не всем участникам ООО, то те из них, кому она не достанется, подписывают отказ от её приобретения.
  • После этого участники подготавливают документы, перечень которых приведён выше.
  • На пятой стадии продавец доли заполняет заявление о внесении изменений в реестр юр. лиц, прикладывает к нему все собранные бумаги и передаёт всё это в отделение ИФНС по месту регистрации Общества.
  • Финальный этап – внесение изменений в ЕГРЮЛ. Если с документами всё будет в порядке, сотрудники налоговой зарегистрируют факт продажи доли и зафиксируют в этом реестре изменение состава ООО.
  • С момента редактирования ЕГРЮЛ участник-продавец официально покидает ООО.

    Подводя итоги

    Преимущественное право при купле-продаже доли позволяет сторонам определить, кому именно достанется доля и сколько она будет стоить.

    Цена может быть абсолютно любой – она даже не обязательно должна дотягивать до отметки номинальной стоимости.

    В результате процедура выхода участника из ООО существенно упрощается и позволяет максимально соблюсти интересы всех участвующих сторон. Это несомненный плюс.

    В то же время нельзя забывать, что процесс реализации преимущественного права нельзя назвать элементарным. То, насколько успешно он завершится, определяется характером взаимоотношений между учредителями Общества и их способностью достичь компромисса.

    Преимущественное право покупки

    Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

    Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Преимущественное право покупки

    Это гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

    Содержание

    Для всех участников долевой собственности законодательство предусматривает такой процесс, как преимущественное право покупки.

    Это означает, что в том случае, когда один из собственников решил продать свою часть имущественных ценностей, он обязан в первую очередь поставить об этом в известность своих совладельцев имущества, которые в установленные законом сроки должны принять решение, хотят ли они выкупить долю.

    Понятие преимущественного права покупки

    Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения.

    И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев.

    Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

    Совет

    Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

    Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

    Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

    Преимущественное право покупки доли

    В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

    В ст.

    250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

    О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

    Извещение о намерении продать долю

    В том случае, когда участник долевого владения решает избавиться от принадлежащей ему имущественной массы, он обязан учитывать интересы и права других граждан, которые выступают совладельцами. В ст.

    250 ГК РФ указано, что перед тем, как принять решение о продаже своей доли, он обязан уведомить об этом всех собственников конкретного имущества.

    Таким образом, в их отношении будет реализовано право преимущественной покупки.

    Для того чтобы соблюсти все формальные моменты, продавец должен направить всем совладельцам письменное извещение, в котором должна содержаться информация относительно объекта продажи, его стоимости и прочих особенностей.

    Данное извещение может быть совершено любым способом, который предельно удобен для продавца. Среди способов извещения, наиболее популярными считаются:

    • личное вручение совладельцам писем с извещением о намерении продать свою долю;
    • отправка уведомления при помощи заказной телеграммы с уведомлением о получении. Здесь отправка может быть осуществлена как самим продавцом, так и риелтором, который помогает ему оформить сделку. Причем в последнем случае у риелтора на руках должно быть письменное разрешение от собственника на проведение подобной операции;
    • проведение процедуры при активном участии нотариальных контор.

    В ст.

    250, ГК РФ указано, что извещение в обязательном порядке должно иметь письменную форму, но при этом уведомление по электронной почте, с использованием соцсетей или по СМС не будет считаться надлежащим образом выполненным.

    Преимущественное право покупки продаваемой доли акционерного общества предусматривает, что все совладельцы конкретного имущественного объекта должны принять решение о целесообразности данной покупки.

    В том случае, если имеет место отказ от преимущественного права покупки, владелец продаваемой части имущества получает право передать его в собственность постороннему лицу, не являющемуся одним из участников долевых соглашений.

    Срок преимущественного права покупки

    У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

    И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

    Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

    Обратите внимание

    Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

    При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

    Отказ от преимущественного права покупки

    Если совладельцы не считают целесообразным выкупать долю имущества общества, то в таком случае они обязаны оформить отказ от реализации преимущественного права покупки. Он оформляется в обязательном порядке в письменной форме и заверяется нотариально.

    Однако для этого, им необходимо в письменной форме ответить на извещение и указать, что они отказываются от осуществления своих прав и не имеют никаких возражений относительно свободной реализации доли.

    Если же несколько сособственников решают выкупить долю продавца, то выбор между ними он совершает самостоятельно, или же между ними заключается уступка преимущественного права покупки доли в отношении конкретного гражданина.

    Нарушение преимущественного права покупки

    П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

    Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

    ВС: что ждет покупателя доли за нарушение преимущественного права других участников общества — новости Право.ру

    Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

    Каковы последствия покупки долей в ООО с нарушением преимущественного права других участников? Когда полноправным участником становится наследник доли, и можно ли вообще получить статус участника на основании недействительного решения общего собрания? На все эти вопросы ответила экономколлегия ВС в рамках корпоративного конфликта в ООО «Ателье «Гузель».

    В 2008 году, 5 мая, скончался один из участников ООО «Ателье «Гузель». Его долю в обществе унаследовали трое. Одна из наследников, Зинаида Мулюкина, инициировала корпоративный конфликт в обществе, и разбирательства по этому поводу дошли до экономической коллегии Верховного суда РФ.

    Все началось 24 февраля 2009 года: решением общего собрания участников общества «Гузель» трое наследников были приняты в его состав, а нескольким действующим участникам было разрешено продать свои доли Татьяне Газизовой и генеральному директору «Гузели» Наталье Лукше, которые на тот момент не являлись участниками общества.

    Как заявила впоследствии Мулюкина, она об этом собрании не знала и в нем не участвовала. В свою очередь Газизова и Лукша покупали доли действующих участников «Гузели» впоследствии еще дважды – 12 мая 2009 года и 26 июля 2010 года, воспользовавшись при этом преимущественным правом как участники общества.

    По каждому из этих трех договоров купли-продажи Мулюкина и потребовала в суде перевести на нее права и обязанности покупателя (№ А07-10144/2011).

    В обоснование своих требований она ссылалась на нарушение установленного законом об ООО ее как участника общества преимущественного права покупки долей в уставном капитале «Гузели», продаваемых другими участниками третьим лицам.

    Суд первой инстанции требования Мулюкиной частично удовлетворил, переведя на нее только права и обязанности покупателя по самому первому договору купли-продажи – от 24 февраля 2009 года: судья рассудила, что доля умершего участника перешла Мулюкиной со дня открытия наследства, а значит, тогда же она получила и право на преимущественную покупку долей. Лукша же, будучи тогда гендиректором компании, не уведомила Мулюкину ни о предстоящей продаже, ни о проведении собрания.

    Свой отказ в остальной части требований Мулюкиной суд объяснил следующим образом: на момент совершения последующих двух сделок Лукша и Газизова уже являлись полноправными участниками общества, а не третьими лицами – этот статус возник у них благодаря первому договору от 24 февраля, рассудила судья. Стало быть, они уже могли приобрести доли и без соблюдения правил о преимущественном праве покупки.

    Важно

    Апелляционная коллегия решение первой инстанции поправила и сочла необходимым перевести на Мулюкину права и обязанности покупателя и по сделкам, совершенным 12 мая 2009 г. и 26 июля 2010 г. Доказательств того, что она принимала участие в этих собраниях и дала согласие на заключение договоров, также нет, объясняется в постановлении.

    Однако акт апелляции отменила кассация округа, поддержав все выводы суда первой инстанции. Отдельно коллегия обратила внимание на то, что статус Лукши и Газизовой как участников подтвержден записями в ЕГРЮЛ, которые не оспорены и не признаны недействительными.

    Без статуса

    Этот спор дошел до экономколлегии Верховного суда, куда обратились с жалобами и Мулюкина, и Лукша: первая просила оставить в силе акт апелляции, а последняя – отказать истице в требованиях полностью, обосновывая это отсутствием у Муликиной как наследницы преимущественного права покупки в феврале 2009 года. Ссылалась Лукша при этом на постановление Конституционного суда РФ от 23 декабря 2012 года № 29-П, согласно которому свидетельство о праве на наследство по закону является лишь основанием для обращения наследников в общество с заявлением о принятии их в состав участников.

    В результате победу в ВС одержала Мулюкина: в конце января этого года «тройка» (Елена Золотова, Алексей Маненков и Наталья Чучунова) решила оставить в силе постановление апелляции.

    В первую очередь судьи ВС в своем определении отметили, что переход доли умершего в 2008 году участника общества к Мулюкиной все же состоялся (со дня открытия наследства), а доводы истицы о том, что она не участвовала в собрании в феврале 2009 года, подтверждены заключением судебной почерковедческой экспертизы: согласно этому документу подпись в протоколе была выполнена не Мулюкиной, а иным лицом. Таким образом, решения общего собрания участников от 24 февраля 2009 года не могут признаваться действительными, поскольку приняты с нарушением требований Закона об ООО, рассудила экономколлегия, а соответственно и поддержала выводы судов о необходимости перевести на Мулюкину права и обязанности покупателя по первой сделке.

    При этом недействительность решений общего собрания не влияет на статус Мулюкиной как участника общества «Гузель», обратили внимание судьи ВС: он возник со дня открытия наследства. А следовательно, не влияет это и на реализацию Мулюкиной всех прав участника (в их числе дача согласия на принятие в состав участников третьих лиц и право преимущественной покупки доли), уточняется в определении.

    А вот ситуация Лукши и Газизовой противоположная. Они, наоборот, статус участников на основании недействительных решений приобрести не могли, а значит, вывод апелляционного суда о том, что при заключении двух последующих сделок преимущественное право Мулюкиной на приобретение отчуждаемых долей было также нарушено, – обоснованный, подытожила «тройка».

    При этом судьи ВС обратили внимание и на неосновательность вывода кассации округа о том, что статус Лукши и Газизовой как участников подтвержден записями в ЕГРЮЛ.

    «Внесение в ЕГРЮЛ сведений об ответчиках, как участниках общества ателье «Гузель», не влечет наступления каких-либо правовых последствий, поскольку закон не связывает возникновение права на долю уставного капитала внесением сведений о лице в реестр», – поясняется в определении ВС.

    Преимущественное право покупки доли в квартире в 2019 году — собственности действует при, общей долевой

    Как правильно определяется преимущественное право покупки доли в ооо

    В случае, когда у квартиры несколько владельцев, в процессе продажи жилплощади применяются особые нормы законодательства.

    Главным отличием от стандартной сделки является возникновение права преимущественного приобретения, если один из совладельцев примет решение продать свою долю.

    Рассмотрим, что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2019 году, как его реализовать и какие документы требуются, а также возникающие нюансы в процессе продажи.

    Основные аспекты

    При реализации своей части в праве долевой собственности третьему лицу остальные долевые совладельцы наделяются преимущественным правом покупки выставленной на продажу доли по указанной стоимости и на аналогичных условиях с третьим лицом.

    Исключениями являются лишь реализация с публичных торгов, а также реализация доли в жилом здании, построенном на участке, находящемся в долевой собственности.

    Необходимые термины

    Долевая собственность
    Недвижимость, право собственности на которую имеют двое и более граждан с указанием доли каждого из них в общем праве собственности

    Доля в квартире
    Не определенная часть жилплощади, а доля в праве собственности на жилплощадь

    Право собственности на часть в квартире
    Возможность полностью распоряжаться своей долей по личному усмотрению и проводить с ней различного рода сделки

    Преимущественное право покупки
    Предпочтительное перед третьими лицами право на приобретение отдельной комнаты в коммуналке или доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество

    Совместная собственность
    Недвижимость в общем праве собственности двух и более лиц, при этом нет четкого распределения долей между собственниками

    Как возникает

    Преимущественное право покупки доли в праве собственности действует при совместном владении комнатами по соседству в квартире коммунального типа, а также у совладельцев долевой собственности на комнаты, квартиры и земельные наделы с жилыми строениями.

    Все совладельцы при долевом владении наделены абсолютно равными правами на приобретение долей между собой.

    А при продаже своей доли в квартире постороннему гражданину остальные долевые совладельцы могут воспользоваться приоритетным правом на приобретение данной доли по той же стоимости и на тех же условиях, на которых доля предложена постороннему лицу.

    Совет

    Если владелец доли желает ее продать, он должен в обязательном порядке уведомить остальных совладельцев о своем намерении.

    Если же совладельцы на протяжении месяца не изъявят желания реализовать свое приоритетное право на покупку данной доли, тогда владелец вправе продать ее любому гражданину.

    Причинами продажи доли в жилье в основном становятся следующие:

    • оформление развода;
    • наследование доли по закону или по завещанию;
    • острая потребность в финансах по какой-либо причине.

    Если в период официального брака супруги купили квартиру, она по закону считается совместной собственностью, даже если жилье оформлено на одного из супругов.

    В результате совместная собственность перейдет в категорию долевой, и каждый из супругов сможет по отдельности распоряжаться своей долей при продаже.

    Законодательством предусмотрен определенный порядок приоритетного выкупа в случае совместного владения квартирой:

    Бывшие супруги
    Если жилплощадь приватизирована, однако без выделения долей

    Наследники
    Которые унаследовали долю в жилье

    Совладельцы
    Если им необходимы финансы на покупку отдельной жилплощади или для других целей

    Нормативное регулирование

    Сделки, касающиеся реализации доли в жилье, совладельцами которого являются несколько граждан на основании права долевой собственности, регулируются положениями таких актов:

    В 2013 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2019 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2019 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

    С 15 июля 2019 было прекращено действие выданных свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, и такие документы выдавать перестали.

    Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

    Рассмотрим детально процедуру реализации приоритетного права на покупку доли в общей собственности, какие документы нужны, какие нюансы и трудности могут возникнуть в процессе оформления.

    Порядок сообщения собственникам

    Одним из основных требований является уведомление остальных содольщиков о намерении продать долю и предложение им ее приобрести.

    Уведомление совладельцев необходимо проводить в официальном письменном порядке, чтобы в случае спорных ситуаций и судебных разбирательств быть в состоянии предоставить доказательства.

    Официальное уведомление предполагает письменную форму с соблюдением требований законодательства. Часто трудности возникают не с отправкой уведомления, а с получением ответа.

    Ведь реакция совладельцев может быть разной:

    Адекватная
    Совладелец после получения письма дал официальный письменный ответ, приняв предложение или направив отказ

    Неадекватная
    Если совладелец проигнорировал и не отправил никакого ответа на уведомление

    Только в случае получения отказ от преимущественного права от совладельца можно начинать процесс реализации своей доли, то есть икать покупателя и приступать к оформлению сделки.

    Может также возникнуть конфликтная ситуация – когда совладелец не желает покупать долю, однако и выступает против продажи ее третьему лицу.

    Рассмотрим способы информирования совладельцев:

    • самостоятельно выслать ценным или заказным почтовым отправлением с обязательным уведомлением о получении;
    • отправка через нотариуса;
    • отправить телеграммой с уведомлением о получении.

    Законное право на продажу третьему лицу владелец доли получает в таких случаях:

    Если содольщик
    Письменно отказался от своего преимущественного права

    Если совладелец
    Проигнорировал и не отправил никакого ответа

    Образец уведомления

    Уведомление отправляется в произвольном виде, в нем нужно указать:

    • стоимость потенциальной сделки,
    • предложить использовать свое приоритетное право;
    • отметить, что при отказе доля будет реализована постороннему гражданину.

    Ниже вы можете просмотреть образец написания уведомления:

    Продажа доли третьим лицам

    Сделка по реализации доли постороннему гражданину может осуществляться не ранее чем через месяц со дня информирования продавцом остальных совладельцев.

    Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
    Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

    • данные обоих участников сделки (полные ФИО, паспортные данные о месте регистрации);
    • детальное описание предмета договора – доли в квартире;
    • детальные сведения о квартире (точный адрес, число комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь в квадратных метрах);
    • данные о правоустанавливающих бумагах;
    • сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

    Какие могут быть риски

    В большинстве случаев риски могут возникать при оформлении сделок дарения. Делается это в целях избежания дополнительных расходов на оплату комиссии.

    Покупатель доли незащищен перед законом, если в тексте договора будут выявлены ошибки или несоответствия, либо в случае появления неизвестных ранее совладельцев жилья или зарегистрированных в квартире граждан.

    В случае признания договора недействительным и незаконным в результате судебного решения вернуть по нему ничего не представляется возможным.

    Аналогичная схема применяется и по отношению к сделкам. Однако мошенники часто проводят махинации и схемы, заменяя понятия доли и комнаты.

    Приобрести законодательство разрешает только долю в квартире, и не разрешается превращать ее в квартиру или наоборот.

    Стоимость продажи доли не может равняться рыночной стоимости полноценной квартиры.

    Цена доли снижается по причине множества рисков, связанных с самим фактом проживания с другими гражданами на одной жилплощади и совладения общим имуществом.

    Также риски состоят в необходимости налаживания нормальных взаимоотношений с гражданами, с которыми приходится проживать в одном жилье.

    Необходимые документы для сделки

    К процедуре продажи доли в квартире предъявляются те же требования при предоставлении пакета документов, как и при продаже квартиры полностью.

    Однако, учитывая специфику сделки, необходимо и предоставление некоторых дополнительных бумаг.

    Для проведения и удостоверения сделки у нотариуса необходимы:

    Официальный письменный отказ совладельца
    От реализации своего приоритетного права на покупку доли

    В случае отсутствия такого отказа
    Если другой совладелец не явился к нотариусу и проигнорировал уведомление, необходимо предоставить доказательства того, что все необходимые требования по информированию были выполнены (предъявить чеки, оплаченные квитанции)

    Документ о государственной регистрации
    Доли в жилплощади

    Правоустанавливающие бумаги
    Документ о наследовании или другие документы

    Технический паспорт квартиры
    Из БТИ

    Кадастровый паспорт

    Разрешение супруга на продажу доли
    Если зарегистрирован официальный брак

    В случае отсутствия свидетельства о государственной регистрации
    Необходимо предоставить выписку из ЕГРП

    Договор купли-продажи

    Паспорта участников сделки

    Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети
    Необходимо разрешение органа попечительства на продаже доли

    Возникающие нюансы

    Рассмотрим возможные трудности и нюансы, которые могут возникнуть при продаже доли в частном доме или доли земельного надела, а также рассмотрим процедуру продажи доли в квартире, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

    Для земельного участка

    Того, что находится в общей долевой собственности, или на приобретение доли в общей собственности из наделов сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении своей части участником долевого владения.

    Видео: доли и комнаты в квартире

    Сделки, которые совершаются с долями на общий земельный надел из территорий сельхозназначения, регулируются ГК РФ.

    Требования при продаже доли земельного участка аналогичны тем, что применяются при продаже доли квартиры.

    Обязательно необходимо уведомить остальных совладельцев и предложить им использовать свое приоритетное право на покупку доли земли.

    В случае отказа или отсутствия ответа в 30-дневный срок продавец вправе реализовать свою долю участка любому гражданину.

    Если в жилом доме

    К категории жилого дома относятся постройки, в которых не менее половины площади занимают жилые помещения или комнаты, у которых имеются выходы к местам общего использования.

    Жилой дом может пребывать в собственности двух и более граждан. Законодательством установлены особые правила владения, пользования и распоряжения таким недвижимым имуществом.

    При этом собственность может быть долевая или совместная. В случае долевого владения каждый владелец доли может на свое усмотрение распоряжаться своей частью, и согласия остальных не требуется.

    Однако в случае продажи доли остальные совладельцы могут воспользоваться приоритетным правом покупки данной доли.

    Обратите внимание

    Преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности применяется, когда продавец желает продать долю в жилом доме третьему лицу.

    Следует учесть, что если несколько совладельцев желают воспользоваться своим приоритетным правом, тогда право выбора покупателя принадлежит продавцу.

    И в случае судебного разбирательства суд не имеет полномочий обязать продавца продать свою долю другому, а не выбранному им, совладельцу.

    Как быть с несовершеннолетним

    В случаях, когда совладельцами выступают несовершеннолетние дети, действует иная схема.

    Орган попечительства должен удостовериться, что в случае отказа не будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка и его жилищные условия не будут ухудшены.

    Аналогичное правило действует в случае, если несовершеннолетний ребенок в возрасте 14-18 лет действует с разрешения своего официального представителя и выражает отказ от приоритетного права покупки доли в общей собственности квартиры, комнаты в коммуналке или жилого дома.

    Итак, мы рассказали вам, каким образом можно воспользоваться своим преимущественным правом на покупку доли в любом типе недвижимого имущества — квартире, комнате в коммунальной квартире, в жилом доме или доли земельного участка.

    Мы подробно описали процедуру оформления сделки при продаже доли в квартире третьему лицу.

    Также мы рассказали о потенциальных угрозах и рисках, которые могут возникнуть в процессе оформления сделок касательно продажи долей в квартире.

    Комментировать
    0
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    ;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

    Это интересно
    Adblock
    detector