Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? советы экспертов и практика сделок

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок
СОДЕРЖАНИЕ
26 ноября 2019

Содержание

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  • Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  • Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  • Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  • Транзакция полной суммы по договору кредитования.
  • Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

    • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

    • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

    • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

    Обратите внимание

    Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

    • невозможность завышения стоимости жилья;
    • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

    Можно ли и как продать квартиру, купленную в ипотеку: особенности сделки

    Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок1

    Покупка жилья в ипотеку – распространённая в нашей стране практика, а вот с продажей обременённого имущества дело обстоит сложнее.

    Между тем кредит выплачивается в течение длительного срока, и за это время могут произойти ситуации, когда квартиру потребуется продать.

    Например, потребуется уехать жить в другой город, в семье случится пополнение или материальное положение изменится не в лучшую сторону.

    Можно ли и как продать квартиру, купленную в ипотеку, или условия кредита запрещают такие действия? Некоторые владельцы ипотечного жилья уверены, что до полной выплаты долга сделать это им не удастся, однако подобные убеждения истине не соответствуют.

    Банк не может напрямую запретить продажу, поскольку купленное в кредит имущество всего лишь выполняет залоговую функцию, не являясь его собственностью. Следовательно, продать жильё можно вполне законно, но потребуется время, терпение и знание особенностей подобных сделок.

    к оглавлению ↑

    Что по этому поводу думает банк?

    Банк заинтересован в получении прибыли, которую ему приносят заёмщики, регулярно выплачивающие проценты за пользование кредитом, поэтому обычно не одобряет досрочного погашения долга. Переуступка ипотечных обязательств тоже нежелательна, ведь придётся проверять надёжность нового должника.

    По указанной причине некоторые организации могут требовать комиссию за досрочное закрытие кредита, запрещать самостоятельный поиск покупателя. Однако подобные ограничения направлены на удержание клиента и не означают, что квартиру продать не удастся.

    Случаи, когда кредитор не станет возражать, тоже есть, и их два:

    • Значительное ухудшение финансового положения должника. Понимая, что возможностей выплачивать ипотеку нет, он может продать имущество. Это позволит избежать просрочек с полагающимися за них штрафами. Некоторые клиенты переоформляют кредит на более дешёвое жильё, которое в состоянии оплачивать.
    • Улучшение жилищных условий. Если человеку потребовалось более дорогая квартира, он может продать имеющуюся, а новую оформить с помощью ипотеки в этой же кредитной организации. Надёжному клиенту, скорей всего, не откажут.

    Поскольку условия ипотечного кредитования у разных банков могут иметь отличия, перед продажей нужно ещё раз внимательно перечитать договор, а затем связаться с банковскими специалистами, чтобы уточнить детали.

    к оглавлению ↑

    Можно ли продать квартиру с обременением ипотекой, не сообщая банку, и как это сделать?

    Есть две возможности продать ипотечное жильё, не оповещая об этом кредитную организацию. Общей чертой обоих способов является необходимость снятия обременения: без соблюдения этого условия исключить банк из числа участников сделки не получится.

    • Способ №1: найти необходимую сумму, доплатить остаток кредита и продать квартиру как собственную, не снижая цены из-за того, что реализуемая недвижимость находится в залоге у банка. Трудность здесь в том, что такое количество финансов не всегда удаётся собрать, а потребительский кредит могут не одобрить.
    • Способ №2: найти желающего, который согласился бы оплатить остаток ипотечной задолженности для снятия обременения. Но такой вариант вынуждает покупателя идти на риск, ведь продавец может неожиданно отказаться от сделки, когда недвижимость будет выкуплена у банка. Способ хорош, когда продавец и покупатель – родственники или друзья и могут доверять друг другу.

    к оглавлению ↑

    Как, да и можно ли вообще, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не снимая с нее обременения? Можно. Однако в подобных случаях без участия кредитной организации не обойтись, поэтому начать процедуру следует с посещения её офиса и убедительного объяснения причин продажи.

    Если возражений со стороны банка не будет, менеджеры даже помогут найти покупателя на жильё. Однако некоторые кредиторы, не желая терять клиента, в соответствии с договором требуют оплаты внушительного штрафа за досрочное погашение ипотеки и выдачу разрешения на продажу.

    Такое разрешение необходимо получить в любом случае, причём оно должно быть обязательно в письменной форме, чтобы продемонстрировать его человеку, заинтересованному в покупке.

    Кроме того, потребуется выписка с указанием оставшейся суммы долга. Дальше возможны три варианта развития событий.

    к оглавлению ↑

    Продажа за наличные без участия банка в оформлении сделки

    Можно продать квартиру, если она ипотеке, без участия представителей банка. Для начала потребуется составить с будущим покупателем предварительный договор купли-продажи.

    Он в обязательном порядке заверяется у нотариуса, а в документе указываются данные сторон, сроки и сумма сделки, порядок расчётов. На этом этапе можно начать процедуру снятия с регистрации, если она была оформлена.

    Следующий шаг – погашение ипотечного кредита. Для этой цели следует взять у покупателя задаток либо доверить ему заплатить самостоятельно, чтобы он был уверен в целевом использовании денег. Оставшуюся сумму лучше всего положить в банковскую ячейку.

    Важно

    Когда собственность будет выкуплена, нужно получить от банка закладную и справку о погашении задолженности, чтобы с этими документами отправиться в регистрационную палату и снять обременение.

    После выполнения указанных операций можно идти к нотариусу, заверять подписанный договор купли-продажи и регистрировать состоявшийся переход права собственности. Имея на руках свою копию договора, продавец получит доступ к банковской ячейке и возможность забрать остаток денег за проданное жильё.

    к оглавлению ↑

    Продажа за наличные с участием банка в оформлении сделки

    Некоторые банки в качестве дополнительной услуги предлагают заняться сопровождением операции за отдельную плату. Кредитор открывает две банковские ячейки.

    В одну из них покупатель кладёт сумму для погашения ипотечного долга, а во вторую – остаток, который нужно отдать продавцу. У каждого из трёх участников сделки свои условия доступа к этим деньгам.

    Затем банк высылает в регистрационную палату необходимые документы, чтобы снять обременение с имущества. Как только это произойдёт, он получит доступ к своей ячейке.

    Следующим шагом будет подтверждение сделки купли-продажи у выбранного кредитором нотариуса и регистрация перехода права собственности. Получив копию договора, продавец сможет забрать деньги из своей ячейки.

    к оглавлению ↑

    Продажа долга

    Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, вместе с долгом? И этот вариант вполне осуществим. Найти желающего приобрести квартиру за наличные непросто, но можно переоформить кредитный договор на человека, который согласится стать преемником ипотеки. Недвижимость при такой сделке продолжит оставаться в залоге у банка-кредитора.

    Для финансовой организации будет выгодно, если новый приобретатель оформит ипотеку здесь же – в таком случае она не потеряет прибыль в виде процентов. Новый клиент должен соответствовать всем требованиям банка, то есть ему придётся пройти стандартную процедуру проверки на платёжеспособность.

    Однако, условия кредитования могут отличаться от тех, которые были у прежнего должника, и не исключено, что тарифная ставка окажется выше.

    В подобных случаях продавец и покупатель сами договариваются о выплате разницы между полной ценой имущества и остатком долга.

    к оглавлению ↑

    Особый случай – продажа ипотечного жилья в строящемся здании

    Особенностью таких квартир является увеличение стоимости по мере завершения строительства, поэтому для продавца сделка может оказаться выгодной, хотя и осложняется появлением четвёртого заинтересованного лица – застройщика. Фактически жилья ещё нет, и в таких операциях приходится переоформлять договор долевого участия.

    Алгоритм действий похож на описанные ранее, но с определёнными особенностями. В частности, сначала потребуется получить разрешение застройщика на переоформление документов. Эту бумагу нужно предъявить банку, чтобы получить его письменное согласие, и только после этого можно заняться всем остальным.

    Итак, отчуждение ипотечной квартиры – дело непростое, но осуществимое. Придётся убедить кредитную организацию в его необходимости, но трудней всего найти покупателя. Многие просто не хотят связываться с имуществом, находящимся в залоге у кредитора, когда на рынке достаточно других вариантов.

    Владельцу придётся искать такого человека, которому нужна именно эта квартира либо снижать цену, что чаще всего невыгодно, даже если стоимость недвижимости возросла с момента приобретения. В любом случае, когда обстоятельства вынуждают продать жилплощадь, это удастся сделать на вполне законных основаниях.

    Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку

    Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок

  • Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи.

    Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

  • Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  • Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.
  • Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

    В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

    Процедура

  • Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:
    • привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
    • узаконить перепланировку;
    • снять любые обременения, залоги, аресты;
    • снять с регистрационного учета членов семьи;
    • погасить долги по коммунальным платежам.
  • Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
  • Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
  • После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
  • После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
  • Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
  • После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.
  • Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

    Оплата

    В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

    • размер и порядок получения первоначального взноса;
    • размер и порядок получения кредитных средств.

    Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

  • Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
  • Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.
  • В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.

    Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

    • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
    • Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
    • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

    Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

    Что нужно прописать в договоре?

    В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

    Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

    Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

    Возврат жилья с обременением

    Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

    При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

    Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре.

    Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры.

    Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:

    Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

    Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

    • Расторжении договора;
    • Признания сделки недействительной.

    Расторжение договора возможно в следующих случаях:

    • Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
    • Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

    Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

    По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

    В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

    Совет

    Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

    — такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

    Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации.

    Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя.

    Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:

    То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

    Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

    Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

    Признание сделки недействительной

    Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.

    Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:

    • он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
    • покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
    • договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
    • одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
    • договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
    • сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).

    Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.

    Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:

    • является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
    • сделка соответствует всем законодательным нормам;
    • стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
    • покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
    • и другие.

    «Подводная часть» продажи квартиры, купленной через ипотеку раскрыта. Всё о рисках продавца и покупателя

    Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок

    Сделка купли-продажи квартиры может иметь особенности, если одна из сторон использует ипотеку как способ решения жилищного вопроса.

    При этом ипотека влияет на процедуру купли-продажи, ее сроки, на количество сторон, заинтересованных в сделке.

    В этой статье мы подробно опишем все риски продавца и покупателя.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

    Особенности сделки

    Рассмотрим подробнее все возможные нюансы сделки купли-продажи (далее КП), актуальные для покупателей и продавцов.

    Для покупателя

  • Выбор квартиры, соответствующей условиям и требованиям банка.
  • Заключение предварительного договора между продавцом и покупателем, в котором будет оговорен задаток и условия его возврата.
  • Обязательное проведение оценочной экспертизы жилища за счет заемщика.
  • Заключение кредитного договора с банком перед оформлением КП.

    В договоре указываются основные условия предоставления кредита, порядок предоставления средств заемщику и условия возврата.

  • Заключение договора купли-продажи (ДКП) с продавцом. Обычно составляется договор ипотеки, который включает в себя также и ДКП.

  • Обязательное страхование недвижимого имущества за счет заемщика также является особенностью покупки квартиры в ипотеку.
  • Для собственника

  • Сделка занимает больше времени, чем обычная продажа без привлечения ипотеки.

  • Владелец должен будет предоставить в банк оригиналы или заверенные нотариусом копии документов на недвижимость, а также дополнительную документацию при необходимости (перечень документов, необходимый от всех сторон для свершения сделки, мы рассматривали в этом материале).
  • Потребуется составление предварительного ДКП между сторонами.
  • Если жилье в ипотечном кредите

    • Продавец обязан предупреждать всех потенциальных покупателей о наличии обременения права собственности залоговыми обязательствами.
    • Обязательно разрешение банковской организации на продажу квартиры.
    • Продажа ипотечной квартиры может быть произведена путем полного погашения покупателем долга заемщика перед банком, либо через оформление нового ипотечного договора в том же банке.
    • Перед погашением долга между участниками заключается предварительный ДКП, в котором будет указан размер задатка, составляющий сумму остатка по залогу.

    Более подробно о нюансах купли-продажи квартиры, обремененной ипотечным залогом, мы рассказываем в специальной статье.

    Для приобретателя жилья, находящегося под обременением

  • Продавцом квартиры, обремененной ипотечным залогом, может выступать как заемщик-собственник, так и банк-кредитор, получивший квартиру от заемщика в судебном порядке.
  • Покупатель может погасить полностью долг по кредиту из собственных средств, либо заключить новый кредитный договор с банком.

  • Сделка может производиться через банк-кредитор, в котором будут арендованы ячейки для передачи средств.
  • Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны. Для участия в таком аукционе потребуется внесения определенного аванса.

  • Риски при покупке с обременением

    • Оформлению ДКП предшествует обязательное снятие обременения с имущества, т.е. погашение займа. Чаще всего эту сумму вносит покупатель согласно предварительному ДКП, и уже после этого продавец должен снять обременение в Регпалате. Однако, собственник может и передумать продавать квартиру, а вернуть средства обманутый покупатель сможет только через суд.
    • Если жилье приобреталось в ипотеку с привлечением материнского капитала, то владелец недвижимости обязан получить разрешение от органов опеки на продажу и покупку недвижимости с выделением долей детям.
    • Наличие у продавца долгов перед другими кредитными организациями. В этом случае, кредиторы через суд могут наложить арест на недвижимость, с которой снято обременение. Привлечь бывшего собственника к ответственности можно, но только через суд.

    Как избежать проблем?

    Как купить ипотечную недвижимость без риска?

    При покупке ипотечного жилья в первую очередь стоит ознакомиться со следующими документами:

  • выписка из ЕГРН об отсутствии иных обременений;
  • выписка из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.
  • Важно! Передачу денежных средств лучше производить посредством аренды банковских ячеек.

    Плюсы:

    • цены на квартиры по ипотеке ниже рыночных;
    • если сделка оформляется через банк, то это гарантирует ее юридическую чистоту и надежность.

    Минусы:

    • процедура затягивается во времени;
    • право собственности оформляется не сразу после внесения значительной суммы, высокий риск мошенничества со стороны собственника.

    Стоит ли брать такую недвижимость?

    Стоит ли покупать квартиру с обременением, опасно ли это?

    Цены на ипотечную недвижимость занижены, что дает возможность приобрести более комфортабельную квартиру за меньшие деньги, иногда и без дополнительного кредитования.

    Если личных средств покупателя недостаточно для приобретения жилья, банки охотно идут навстречу покупателям и предоставляют выгодные условия.

    Продажа залоговой квартиры полностью контролируется банком-кредитором, что сводит риски продавца к минимуму. Тем не менее, собственнику стоит обратить внимание на следующие возможные проблемы:

  • При продаже могут возникнуть сложности с поиском покупателей, люди с осторожностью относятся к сделкам с залоговой недвижимостью.
  • Цена будет ниже рыночной, некоторые покупатели могут требовать дополнительного снижения стоимости объекта. Чтобы избежать этих проблем, стоит составить у нотариуса предварительный ДКП, в котором будет указана окончательная цена.
  • Банк регулирует проведение сделки и может отказать в ее одобрении, если покупатель по каким-то причинам его не устраивает. Особенно это касается покупки ипотечной квартиры с получением дополнительного кредита. В таком случае, собственнику придется вернуть залог.
  • За и против

    Плюсы:

    • банк гарантирует прозрачность сделки;
    • передача средств осуществляется через открытие аккредитива или аренду ячеек.

    Минусы:

    • существенное занижение стоимости недвижимости по сравнению с рыночной;
    • полный контроль банка, необходимость получения его согласия на продажу.

    Опасна ли сделка?

    Целесообразно продавать квартиру, если она была куплена в строящемся доме. В таком случае выгода от продажи может покрыть занижение цены на рынке и затраты на выплату займа.

    Какие риски у продавца, если приобретатель с заемными средствами?

    Основным риском для собственника является необходимость одобрения купли-продажи со стороны банка. В случае отказа банка собственнику придется вернуть аванс (задаток), который он мог потратить, например, внести в качестве аванса по другому ДКП.

    Чтобы продать жилье с минимальными рисками для продавца и избежать подобных неприятностей, стоит повременить с тратой задатка до момента получения согласия от банка.

    Чем квартира с обременением ипотекой хуже для продавца, стоит ли ее продавать?

    Плюсы:

    • участие в оформлении КП банка гарантирует надежность сделки;
    • банк проверяет средства, переданные покупателем на предмет фальшивых купюр и т.д.;
    • передача средств осуществляется через банк.

    Минусы:

    • процедура несколько затянута;
    • возможность отказа со стороны банка;
    • необходимость предоставления большого числа документов в банк.

    Важные нюансы для ипотечника

    • Завышение цены квартиры в ДКП используется, как способ получить займ без первоначального взноса. Для этого в договоре указывается сумма на 10-20% выше фактической, эти 10-20% выступают в качестве первоначального взноса. Покупатель получает от собственника расписку о получении средств, которую предоставляет в банк в качестве доказательства.Есть ли риск для покупателя при завышении стоимости объекта сделки?
    • Банк может отказать в займе, если оценочная экспертиза подтвердит завышение цены.
    • Ипотека без первоначального взноса предполагает повышенные проценты по кредиту.
    • Если факт завышения будет обнаружен государством, заемщик лишится налогового вычета.
    • Дополнительные расходы в виде комиссий от банка, надбавок, обязательного страхования имущества и здоровья заемщика.
    • Ограничения накладываемые банком на использование жилища, например, на возможность прописать в ней людей, перепланировку и т.д.Важно! Чтобы избежать подобных проблем, стоит изучить кредитный договор до его подписания.
    • Риск утраты имущества.

    Сделать сделку купли-продажи квартиры с привлечением ипотеки безопаснее поможет ответственность и юридическая грамотность обеих сторон.

    Видео по теме

    Смотрите видео о том, как продать ипотечную квартиру:

    Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

    Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?  советы экспертов и практика сделок

    Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

    Последовательность реализации квартиры по ипотеке

    Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной.

    На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

    При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

    Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

    • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
    • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
    • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
    • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
    • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
    • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
    • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
    • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

    Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

    Варианты расчетов

    Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  • Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  • С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.
  • Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

    Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

    Какие документы понадобятся

    Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

    • копия паспорта собственников жилья;
    • технический паспорт квартиры;
    • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
    • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
    • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
    • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
    • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
    • оценка стоимости жилья.

    Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

    Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

    На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

    • предоставить только копии документов;
    • лично сопроводить сдачу документации в банк;
    • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

    Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

    Какие риски несет продавец?

    Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена.

    Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

    • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
    • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
    • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

    Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

    В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

    Статья в тему: можно ли продать квартиру в ипотеке сбербанка?

    Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б.

    Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом.

    Обратите внимание

    Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

    Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.

    Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится.

    Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

    Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.

    Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

    Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

    Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты

    Комментировать
    0
    Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

    ;) :| :x :twisted: :sad: :roll: :oops: :o :mrgreen: :idea: :evil: :cry: :cool: :arrow: :P :D :???: :?: :-) :!: 8O

    Это интересно
    Adblock
    detector